导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然(rá一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币n)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了(le)中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数(shù)据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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